In relazione al primo punto, il comunicato stampa ci informa che gli esperti hanno dato il via libera all’approvazione della “Territorialità del livello delle quotazioni immobiliari”, finalizzata a differenziare i proventi immobiliari su base territoriale. Si tratta di correttivi che impattano dunque sugli studi di settore UG69U (futuro VG69U), relativo alle società di costruzione, e UG40U (futuro VG40U), attività di locazione e compravendita immobiliare.
Sull’argomento va prima di tutto segnalato che tale approvazione non costituisce, in realtà, una novità. I citati studi di settore, infatti, già prevedevano una correzione territoriale fondata sul “livello delle quotazioni immobiliari”. Le note metodologiche relative agli studi in vigore per il periodo di imposta 2011 già riportano un riferimento alla “territorialità del livello delle quotazioni immobiliari”, riferendo che la funzione di ricavo veniva influenzata dalla posizione dell’immobile locato o ceduto. Di più, l’allegato 3 alle note metodologiche per l’anno 2011 descrive dettagliatamente come i correttivi territoriali per quotazioni immobiliari erano stati calcolati.
Quest’ultimo documento ci informa che i dati sui quali erano costruiti questi speciali correttivi territoriali sono costituiti dalle banche dati dell’Osservatorio sul Mercato Immobiliare (OMI). Per gli studi di settore dell’anno 2011, gli indicatori OMI utilizzati erano riferiti all’anno 2007. Questo elemento esponeva gli studi di settore applicati fino all’anno passato un ad evidente rischio di obsolescenza: l’applicazione di indicatori di valore immobiliare pre-crisi ad un anno di piena di crisi del settore immobiliare sembrava, infatti, poco coerente. Resta da scoprire sulla base delle quotazioni OMI di quale anno sono stati costruiti i correttivi territoriali che saranno applicati al periodo di imposta 2012.
Ma andando oltre questo aspetto, occorre sottolineare come non possa non considerarsi eccessivamente ottimistico l’obiettivo di stimare puntualmente i ricavi di natura immobiliare sulla base delle quotazioni OMI. Sebbene si comprenda l’obiettivo di adattare e migliorare gli studi di settore alle specifiche realtà territoriali, è evidente che una realtà variegata e complessa come quella immobiliare non potrà mai essere colta nella sua interezza da alcun correttivo. E difficilmente la base dati OMI, sia pur aggiornata, potrà fare eccezione al riguardo.
Studi evoluti per il 2012 inutilizzabili in maniera retroattiva
Il
secondo punto in discussione in sede di Commissione ha riguardato
l’inutilizzabilità degli studi di settore evoluti per il periodo di
imposta 2012 (poiché costruiti su base 2010, anno di crisi) in maniera retroattiva in
sede di accertamento. Come noto, una delle difese possibili in sede di
accertamento da studi di settore sta nella possibilità di verifica della
congruità sulla base dello studio evoluto.
La Commissione ha condiviso, quindi, di precludere la possibilità di
utilizzare gli studi evoluti nel 2012 come controprova su accertamenti
di anni precedenti. L’idea è che la stima dei ricavi degli anni 2008 e
2009 non possa trarsi dagli studi del 2012 in quanto fondati sui dati
del 2010, anno di crisi. Resta però da chiarire se la stima dei ricavi
del 2008 (anno di inizio della crisi finanziaria) e del 2009 (anno di
piena crisi) possa essere meglio definita dai correttivi anticrisi degli
anni in questione piuttosto che dagli studi costruiti sull’anno 2010,
periodo per il quale la crisi era lungi dall’essere terminata. Rimane,
quindi, qualche dubbio riguardo alla ratio di quanto stabilito dalla Commissione.Infine, il terzo punto ha riguardato gli accertamenti su imprese multiattività: gli esperti hanno proposto che venga confermata, a regime, l’impossibilità di accertare con gli studi di settore i soggetti multiattività per i quali la somma delle attività secondarie supera il 30% del fatturato. Si auspica che tale proposta trovi presto conferma ufficiale.
http://www.eutekne.info/Sezioni/Art_402792.aspx
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